Бали, известный своими живописными пейзажами и уникальной культурой, в последние годы стал не только популярным туристическим направлением, но и привлекательной площадкой для инвестиций в недвижимость. Особенно это касается инвесторов из России, которые ищут возможности для получения дохода в условиях нестабильной экономики.
В последние годы Индонезия входит в топ-10 стран для покупки недвижимости у россиян. Кто-то покупает виллы на этапе строительства для последующей продажи, кто-то планирует использовать дом для собственного отдыха и сдавать его большую часть года. В 2024 году спрос россиян на недвижимость в Индонезии вырос на 30% по отношению к 2023 году. Подогревают интерес не только аналитики и консультанты по инвестициям, но и медийные личности. О покупке вилл на Бали рассказали СМИ Ксения Собчак, Лариса Гузеева, Павел Мамаев.
Впрочем, помимо отзывов счастливых обладателей вилл в прессе появляются и другие новости: в январе 2025 года основателя комплекса апартаментов Parq Ubud Андрея Фрея арестовали за нарушение правил землепользования — использование сельскохозяйственных земель в коммерческих целях.
О том, стоит ли сейчас инвестировать в виллы на Бали и что нужно обязательно учесть, поговорили с Игорем Марковым, основателем HIT.DEV. Компания предлагает инвестиции в отельный бизнес на Бали, а личный портфель островной недвижимости Игоря составляет 10 млн долларов.
«Есть ли жизнь на Бали»: стоит ли россиянам переезжать в Индонезию?
— Игорь, поделитесь мнением: зачем ехать на Бали и стоит ли на Бали переезжать.
На мой взгляд, это одно из самых интересных туристических направлений в мире. Когда я впервые приехал сюда в 2016 году, это было первое место, откуда мне не хотелось уезжать. Часто в путешествиях мне становилось скучно уже на пятый день, а здесь такого не было.
Если сравнивать Бали и первый по популярности у россиян Таиланд, то первое, что бросается в глаза — разнообразие природы. Здесь есть горы, вулканы, озера, бушующий океан и спокойное море, рисовые террасы — всё в пределах одного острова. Можно оказаться в совершенно разных ландшафтах, потратив всего пару часов на дорогу.
Еще один плюс — местные жители. Балийцы глубоко религиозны, и это отражается на их отношении к жизни: они доброжелательны, улыбчивы, здесь крайне редко встречается агрессия. После России это особенно ощущается.
Но, конечно, у острова есть и минусы. Например, слабая инфраструктура и медицина.
Постоянно жить здесь я бы не рекомендовал, особенно если у вас есть дети — я, например, не хотел бы, чтобы они учились в местных школах. Зато как место для отдыха Бали — идеален
— Семейным людям пока не стоит переезжать жить на Бали?
Здесь всё развивается. Открываются новые школы, детские сады, какие-то дополнительные образовательные учреждения, например, Монтессори-школы. Постепенно появляется всё больше возможностей для семей с детьми. Но если говорить в целом, то исходя из моего опыта — а я провожу на Бали по 5–6 месяцев в году — могу сказать, что для постоянного проживания остров не совсем подходит. Это потрясающее место с точки зрения туризма, но если рассматривать его как место для жизни, тут есть нюансы.
— Какой уровень культуры потребления на Бали? В России достаток человека легко «считать» по марке машины, бренду одежды, ресторанам, в которых он бывает. А на Бали, где большинство ходит в шортах и передвигается на байках, есть такое «расслоение»?
Самое дорогое здесь — это жилье. Например, если в России я снимаю дом за 300 000 рублей, то здесь жилье обходится минимум в 600 000. За свою виллу я плачу около 6 000 долларов в месяц.
Что касается машин, то я использую только авто с водителем, потому что здесь нет широких трасс, по которым можно было бы быстро передвигаться. В основном дороги узкие, движение плотное. Я езжу на Toyota Alphard — это, пожалуй, один из лучших вариантов среди минивэнов. Кто-то передвигается на Toyota Avanza, но основной транспорт здесь — это байки. У них тоже есть своя иерархия: есть малокубатурные модели подешевле, есть более мощные и дорогие.
Если говорить про социальное расслоение, то местные жители, конечно, живут скромнее, чем приезжие. Большинство тех, кто перебирается на Бали, зарабатывают выше прожиточного минимума в России. На вид все более-менее одинаковы, но со временем начинаешь замечать детали, которые выдают уровень дохода. Например, одежда — часы, футболка, шорты. По этим вещам уже можно примерно понять, сколько человек зарабатывает, если ты здесь живешь достаточно долго.
Но бывают и исключения. Например, Сергей Солонин — один из самых состоятельных людей на Бали. Если бы я не знал, кто он, то, встретив его впервые, мог бы подумать, что передо мной обычный турист.
Здесь статус больше определяется не машинами или одеждой, а тем, чем ты владеешь. Есть ли у тебя вилла, есть ли у тебя земля
Если возвращаться к теме машин, то спорткары здесь не в почете, просто потому что дороги не приспособлены для них. Конечно, кто-то может позволить себе дорогую машину, но это скорее редкость. А вот вертолет — это уже совсем другой уровень. В условиях Бали это не просто роскошь, а удобное и эффективное средство передвижения. Это, кстати, моя следующая цель.
В общем, главный маркер уровня жизни здесь — это недвижимость. По вилле, в которой живет человек, можно многое понять о его финансовом положении.
— По вашим ощущениям, сколько русских на Бали? Есть ли организованная диаспора?
Официально среди туристов русские далеко не на первом месте. Лидируют австралийцы и китайцы, нас здесь относительно немного. Но на практике почти в любом заведении можно встретить кого-то из наших, особенно в зимний период — с ноября по апрель.
Правда, это парадоксально: с ноября по апрель на Бали сезон дождей, и, казалось бы, не самое комфортное время для жизни. Но каждый год он проходит по-разному. В этом году декабрь и январь были особенно дождливыми, зато сейчас отличная погода. А, например, год назад осадков почти не было, дождь шел только ночью.
Русскоязычное комьюнити здесь довольно большое, постоянно проходят какие-то мероприятия, люди общаются, выстраивают связи. Конечно, есть активисты среди местных, которым не очень нравятся русские, но на государственном уровне отношения между нашими странами прекрасные. Это подтверждается хотя бы тем, что с 17 сентября возобновили прямой рейс Москва — Денпасар, а в 2025 году на Бали откроется генеральное консульство России.
Кроме того Россия участвует в строительстве новой столицы Индонезии Нусантары на острове Калимантан. Так что официальные контакты только укрепляются.
Но при этом русские здесь периодически оказываются в центре каких-нибудь скандалов. Чаще, чем другие. Это, наверное, наша национальная особенность — так происходит во многих странах.
Кармический остров
— Есть ли нюансы местного менталитета, о которых нужно знать? Например, знакомый рассказывал, что он купил землю на Бали. После того, как покупка была совершена, продавец говорит: «Всё супер, мы сделку закрыли, но в ближайшие полгода на земле ничего строить нельзя». На вопрос почему, он ответил, что рисовый бог будет против.
Что касается риса, это действительно верно. Пока не будет убран урожай, на земле строить нельзя. Это практическое правило, с которым стоит считаться, но главная особенность заключается в том, что такие вещи должны обязательно фиксироваться в договоре. Очень важно правильно проработать юридические моменты в части защиты прав инвесторов. В этом плане всё нормально: частная собственность защищена, и никакого коммунизма, как в советские времена, здесь нет, никто землю отбирать не будет.
Важнее, чем приметы, учитывать юридические нюансы. Лучше потратить немного больше средств, чтобы правильно оформить договор
Что касается местных особенностей, то самая важная вещь, о которой нужно помнить, — это то, что отрицательные эмоции и агрессия могут сыграть с вами злую шутку. Наверное, как и везде. Бывали случаи, когда я проявлял раздражение, и это сказывалось на моих делах. Например, однажды я заказал айпад, а меня отправили из магазина: приходите завтра. Ехать было далеко, но я вернулся на следующий день. Айпеда нет. Я разозлился, ругался. А вечером поднялась температура. С местными нужно строить отношения на уважении, и тогда все будет хорошо.
Бывают случаи, когда туристы приезжают и сталкиваются с проблемами — падают с байков, получают травмы — и списывают это на то, что «остров не принимает». Не стоит на этом зацикливаться. Многие люди приезжают и чувствуют себя замечательно. Недавно ко мне приехала знакомая, известный блогер. Это был ее первый визит на Бали, и хотя она получила травму ноги, растянула связку, она была в полном восторге. Блогер приехала в сезон дождей, но это ее не смутило — с огромной благодарностью уехала и уже планирует вернуться.
Я сам прошел через «романтический» период, когда только начинаешь осваивать место, открывать для себя новые горизонты. Сейчас у меня более деловой подход, но я всё равно всегда с удовольствием приезжаю сюда, чтобы исследовать новые уголки острова. Ведь на Бали и в Индонезии вообще так много удивительных мест.
Трудно ли вести бизнес на Бали
— Какой в целом вайб местной жизни? Какое главное ощущение?
Лично у меня вайб очень рабочий. Я приезжаю сюда не отдыхать, а работать. Раньше было наоборот — я воспринимал Бали как место для отдыха. А теперь у меня всё поменялось: когда прилетаю в Россию, это для меня больше про отдых, и мне этот ритм очень нравится.
— Как проходит ваш типичный день?
Обычно я просыпаюсь около девяти. Немного спорта, если есть время — медитация или дыхательные практики. Потом утренние рутинные дела: вода с лимоном, свежие соки.
Часов в 11 — завтрак, иногда дома. С 11 до 14 занимаюсь медиа-проектами: съемки, работа с контентом, коммуникация с командой, изучение новых инструментов. Затем идут встречи по текущим и новым проектам.
После пяти начинается работа с российской командой, потому что в Москве в это время полдень. Так что еще несколько часов рабочих звонков и обсуждений. Восемь вечера — спорт. Сейчас у меня режим, в котором тренировки каждый день, и это очень положительно сказывается на самочувствии. Если по каким-то причинам тренировки нет, ощущается нехватка сил.
После спорта — сауна, ужин, а потом около полуночи уже ложусь спать. В целом, график довольно предсказуемый и размеренный.
— Насколько сложно вести бизнес на Бали? Что нужно знать тем, кто собирается здесь открыть свое дело? Какие ниши наиболее перспективны?
Бали в целом хорошее место для бизнеса, но, как и везде, есть свои сложности. Одна из главных — низкий уровень квалификации местных работников. Это значит, что либо придется их обучать, либо искать специалистов из других регионов. Обучение — единственный реальный вариант, но хорошая новость в том, что местные обучаются быстро.
При этом сами балийцы не слишком любят работать. Специфика местной религии такова, что у них множество праздников, практически каждый день какие-то церемонии. Поэтому большинство сотрудников в компаниях — не балийцы, а приезжие из крупных городов, таких как Джакарта или Сурабая.
В Индонезии живет около 300 млн человек — это вдвое больше, чем в России, так что кадры есть
Например, в сфере строительства мы исторически работаем без подрядчиков. Лицензия на заливку бетона есть только у местных компаний, но всё остальное делаем сами. Сейчас планируем развивать производство мебели и продавать её не только на Бали, но и по всему миру. Здесь хорошие условия для этого: в Индонезии много тика, и страна является одним из крупнейших поставщиков древесины для итальянских мебельных брендов.
Стоит ли вкладываться в недвижимость на Бали
— В последние годы стало популярно вкладываться в недвижимость на Бали. Если сравнивать с покупкой или строительством в России, в чем преимущество Индонезии в этом плане?
Разница очевидна. В России качество строительства значительно выше. Даже если взять средние компании, у нас строят на очень высоком уровне, соответствующем мировым стандартам. Сейчас, изучая глобальный рынок, я понимаю, что российские строительные технологии — одни из передовых. Возможно, нас опережают Сингапур или Дубай, но в целом Россия находится в числе лидеров.
Что касается строительства на Бали, я никому не рекомендую заниматься этим самостоятельно. Для качественной постройки виллы нужна сильная команда, особенно менеджеры, контролирующие технологический процесс. В России нормативы требуют, чтобы здание без капитального ремонта простояло 100 лет, тогда как на Бали этот срок ограничивается 20 годами. Многие считают, что климат здесь сложный для строительства, но это не так. Наоборот, условия проще: нет значительных температурных перепадов, дожди предсказуемы, а влажность учитывается в технологии строительства.
Главное преимущество Бали перед другими локациями — отсутствие низкого сезона
Здесь есть высокий сезон (февраль-июнь, сентябрь-декабрь), а всё остальное время — очень высокий сезон. В результате спрос на недвижимость остается стабильным, а в пиковые месяцы — просто невероятный.
Сейчас на острове ощущается нехватка люксовой недвижимости. Люди готовы заходить с инвестициями от 90 000 до 150 000 долларов, в среднем — до 350 000. Даже состоятельные инвесторы, покупающие объекты на миллионы, обычно выбирают несколько разных объектов. При этом эконом-сегмент уже насыщен, средний сегмент регулярно пополняется новыми проектами, а вот премиальных вилл по-прежнему не хватает.
Эту нишу частично занимают отельные сети, но полноценные жилые комплексы с просторными виллами встречаются крайне редко. Например, виллы площадью свыше 250 квадратных метров практически не представлены на рынке. И это хорошая возможность для тех, кто хочет занять перспективную нишу.
.webp)
.webp)
.webp)
— Если, например, сдавать виллу 9 месяцев в году, сколько примерно можно заработать?
Инвестиционная привлекательность на Бали заключается в правильном выборе объекта с хорошей локацией и видами. Локация играет ключевую роль, особенно если речь идет о туристической недвижимости. Мы, например, не строим объекты в Чангу, хотя у нас была земля в этом районе. Но стоимость земли сейчас такая, что чтобы получить более 10% доходности, нужно создавать гениальные проекты.
Если вы выбираете хороший объект в правильном месте, то доходность может быть очень хорошей.
Лучше не пытаться сочетать личное проживание и инвестицию, это часто не работает
Мы сосредоточены на туристической недвижимости, а не на жилье для экспатов. Это две разные категории, и если мы говорим о доходности, то на туристах можно заработать гораздо больше, чем на экспатах. Большинство экспатов предпочитают сдавать недвижимость на длительный срок, а не на короткий. В отличие от этого, краткосрочная аренда для туристов позволяет получить максимальную доходность.
— Что нужно предусмотреть, когда вкладываешься в недвижимость? Существует мнение, что по сути построить виллу можно удаленно: вкладываешь деньги, за тебя всё построят, оформят, сдадут. Это на самом деле так?
Да, можно инвестировать в недвижимость на Бали удаленно, и большинство процессов действительно реально организовать без физического присутствия. Однако я всё равно рекомендую лично проверять информацию перед вложением, поскольку знаю, как важно разобраться в местных особенностях. Есть люди, которые никогда не бывали на Бали, но инвестируют сюда. Лично для меня это кажется странным.
Прежде чем я сам купил землю на Бали, я два года изучал все районы, анализировал статистику по бронированиям, ездил по отелям, общался с управляющими компаниями, выясняя, какая заполняемость у той или иной виллы. Это помогло мне понять, какие объекты лучше всего подходят для инвестиций, чтобы обеспечить хорошую доходность.
— Можете поделиться своим опытом строительства вилл? Что строили, когда, с какими трудностями пришлось столкнуться, как команду набирали?
Мы довольно молодая компания, но уже с определенным опытом. Первое, что мы сделали, это занимались реновацией готовых вилл. И вот тут нам очень повезло: мы начали работу в ковид, и удачно попали на пик спроса на недвижимость. Через полгода после открытия острова мы смогли зафиксировать отличные результаты, если говорить о возврате инвестиций.
Однако мы сразу столкнулись с некоторыми проблемами, которые нужно было учесть. Например, не стоит покупать виллы, построенные местными компаниями или балийцами, потому что у них очень низкие требования к качеству бетона и фундамента. С этим в Индонезии действительно большие проблемы: часто при строительстве не соблюдаются технологические процессы. Вместо того, чтобы качественно подготовить грунт, могут насыпать мусор и поверх этого залить плиту без должного армирования, не проводя расчетов. Это даёт о себе знать в будущем. Поначалу может казаться, что всё нормально, но на самом деле дома начинают потихоньку разрушаться.
Я, например, пожил в разных объектах, и даже в проектах известных девелоперов встречал такие ошибки. На самом деле я знаю всего несколько компаний, у которых качество строительства действительно достойное, и лично я бы у них что-то купил. К сожалению, большинство строительных компаний здесь всё ещё не дотягивают до мировых стандартов.
В нашем случае мы поступили так, как это было в прошлом бизнесе, где я занимался юридической практикой. Понимал, что сам не юрист, и нужно было найти сильных специалистов. Здесь мы действовали точно так же: наняли очень сильного директора, который до этого работал в компании «Майерс», занимался строительством температурных складов — это одни из самых сложных объектов. Он собрал команду профессионалов, и у нас получилось наладить действительно качественное строительство. Не хочу хвастаться, но мне кажется, что наши объекты одни из лучших. Даже когда смотришь на заливку бетона, он выглядит идеально, как стекло.
Что касается отделки, то здесь есть сложности. Очень мало хороших мастеров, и зачастую приходится полагаться на китайские отделочные материалы, потому что в плане качества они ушли далеко вперёд. Благодаря этим материалам мы можем минимизировать влияние человеческого фактора и добиться высокого качества отделки.
— А какие есть риски при инвестировании в недвижимость?
Риски одинаковые для большинства проектов. Первое, на что стоит обратить внимание — качество строительства и вероятность недостроя. Пока на Бали нет эскроу-счетов, такие ситуации могут происходить практически с любым девелопером. Одним из ярких примеров является компания Андре Фрея, которая долгое время занимала лидерские позиции по продажам. Однако у них возникли проблемы: часть проектов была построена на земле с нарушением правил землепользования.
— Стоит ли россиянам сейчас вкладывать в недвижимость на Бали?
Безусловно, стоит. По моим наблюдениям, Бали — одно из самых интересных мест для инвестиций в недвижимость, особенно если речь идет о сдаче жилья в аренду. Это место предоставляет невероятные возможности для получения дохода. Если сравнивать с Россией, где можно получить 20–30% доходности от аренды, то ситуация в экономике сейчас такова, что из-за роста доллара по отношению к рублю эти цифры теряют свою привлекательность.
Кроме того, Бали предлагает стабильные условия для инвесторов. Если сравнивать с Дубаем или Абудаби, то в этих городах ситуация с арендой отличается: даже если у вас есть отличный объект, его сдача может быть проблемной — в Дубае, например, в среднем объект пустует около 4–5 месяцев в году. Этого не происходит на Бали, где благодаря благоприятному климату и круглогодичному потоку туристов можно стабильно зарабатывать на недвижимости.
Особенно прибыльными месяцами являются декабрь и январь, когда сюда приезжают туристы, а также летние каникулы, когда Бали становится популярным направлением для европейцев, американцев, австралийцев и китайцев. В этом контексте Бали остается одним из лучших мест для инвестиций.
— И напоследок: куда лучше вкладываться, в раскрученный Таиланд или набирающий популярность Бали?
Если сравнивать с тем же Пхукетом, то стоит отметить: квадратный метр на Бали сейчас в два раза дешевле, чем на Пхукете. Это еще раз подтверждает, что Бали — место, где рынок недвижимости еще имеет огромный потенциал для роста. В то время как на Пхукете уже стало поздновато для инвестиций, на Бали еще можно ожидать значительного увеличения цен. В течение ближайших 20 лет это место станет одним из самых дорогих в мире.
Интересно узнать, а как обстоят дела с инвестициями в недвижимость на российских курортах? Читайте большое интервью резидента Павла Емельчева: он знает рынок Сочи как свои пять пальцев.